아래층 누수 공사비와 수리 책임 알아보기

비가 잦아지면서 누수 관련 민원이 많아지고 있습니다. 특히 아파트 아래층 누수 시 책임소재와 공사비용에 대한 궁금증이 많습니다. 자세히 알아보겠습니다.

 

아래층 누수는 무조건 위층 책임일까?

그나마 누수 관련 관심이 있으신 분들은 대부분 아래층 누수는 위층 책임이고 비용도 모두 위층이 내야 한다고 이해하고 있습니다. 물론 기본적으로는 맞는 이야기입니다. 하지만 여기서 하나 놓치지 말아야 할 부분이 있습니다. 바로 공용부문에서 누수가 발생하였거나 건물자체의 문제나 노후화로 인한 누수라면 위층을 사용하는 임차인(세입자)나 임대인(집주인) 모두 책임이 없다는 점입니다. 특히 아파트 수도관 노후나 여러 층이 연결된 화장실 배관 같은 경우 위층의 책임이라 할 수 없습니다. 이런 경우에는 아파트관리사무소를 통해 해당 누수에 대한 검사와 수리를 진행해야 합니다. 물론 난방배관과 같이 위층에 부속된 부분의 누수라면 위층에게 책임이 있다고 할 수 있습니다. 이처럼 누수된 지점과 원인에 따라 다양한 책임 소재가 있을 수 있으므로 무턱대고 위층에게 수리와 배상을 요구하기보다는 협의해서 누수의 원인을 규명하는데 주력해야 합니다. 특히 노후된 아파트나 다세대주택이라면 누수가 단지 위층의 문제만이 아닐 수 있으므로 공동으로 대처해야 합니다. 만약 신축건물이라면 하자보수를 진행해야 합니다. 정리하면 아래와 같습니다.

 
① 아래층 누수 시 기본적으로 위층의 수리책임과 누수에 따른 손해배상 책임이 있습니다.
② 건물 노후의 문제, 건축자재의 불량 문재, 공용부문의 누수 시 위층의 책임은 없습니다.
③ 동파와 같은 천재지변이라도 위층 점유자의 관리부재로 인한 원인인 경우 위층에 책임이 있습니다.

누수를 탐지하기 위한 다양한 검사방법들(공압탐지, 가스탐지, 청음탐지 등)

 

누수책임 임대인에게 있을까? 임차인에게 있을까?

여기서도 대부분 임대인(집주인)이 물어줘야 한다고 이해하고 있는 경우가 많습니다. 이 역시 일반적인 경우는 맞는 말입니다. 하지만 주의해야 할 부분이 있습니다. 바로 임차인(세입자)에게도 시설물을 유지하고 관리해야 할 책임이 있다는 점입니다. 이 의무를 게을리해 발생한 누수라면 아래층에 대한 배상책임은 임대인(집주인)이 아니라 임차인(세입자)에게 있습니다. 민법상 임차인은 계약 기간 중 임대인의 건물을 사용 및 수익 할 수 있는 상태로 유지해야 할 관리의무를 지고 있기 때문입니다. 가령 특정 시설물을 설치해 누수의 원인을 제공하거나 특정 시설물을 수리 또는 변형하다가 누수가 발생한 경우에는 임차인(세입자)이라도 누수의 책임을 져야만 합니다. 대표적으로 수전을 교체하다가 마무리를 제대로 못해 물이 센 경우 이는 전적으로 임대인(집주인)이 아니라 임차인(세입자)이 아래층 누수에 대해 책임을 져야만 합니다. 겨울철 동파에 의한 누수도 마찬가지입니다. 동파를 막기 위한 안내가 수차례 있었음에도 주의를 게을리해 수도관이 동파되고 아래층에 누수가 발생했다면 이 역시 임차인(세입자)이 책임을 져야만 합니다. 무조건 집주인이 책임을 져야 한다고 생각해서는 안됩니다. 정리하면 아래와 같습니다.

 
① 아래층 누수책임은 기본적으로 임대인(집주인)에게 있습니다.
② 임차인(세입자)이 시설관리와 유지 의무를 다하지 못한 경우 아래층 누수책임은 임차인(세입자)에게 있습니다. 임차인은 동파나 좌변기, 수전교체에 주의해야 합니다.
③ 임차인(세입자)은 임대물을 유지하기 위한 수리가 필요한 경우 지체 없이 임대인(집주인)에게 이를 통보, 요청하여야 합니다. 수리가 필요한 상태를 알리지 않고 후에 문제가 발생하는 경우 임차인(세입자)이 이에 대한 책임을 질 수 있기 때문입니다.
 

누수 수리비용 알아보기

또 하나 골치 아픈 문제가 있습니다. 바로 누수 수리비용입니다. 업체마다 천차만별이다 보니 여차하면 눈퉁이를 맞을까 봐 겁부터 납니다. 또 누수 부위를 찾고 수리하고 이를 다시 원상 복구하는 비용이 기본적으로 수백만 원씩 깨지다 보니 여간 어려운 것이 아닙니다. 또 아파트, 오피스텔, 빌라, 연립, 단독주택 등 건물 형태에 따라 비용이 달라지는 것도 문제입니다. 그래서 대략적으로나마 비용을 확인해 두어야 맘의 준비도 하고 호갱이 되는 것도 막을 수 있습니다. 일반적인 기준으로 대략적인 금액대를 정리하면 아래와 같습니다.

일반적으로 누수 한 곳 당 공사비는 70~100만 원 정도입니다.

주위의 개인적인 경험으로 보통 화장실 바닥 누수의 경우 60-70만 원 정도를 받는 곳들이 가장 저렴한 수준이었습니다. 그러나 일반적인 아파트 화장실 누수의 경우 평균 수리비는 100-150만 원이 넘어간다고 합니다. 누수되는 지점에 따라 공사비용과 마감비용이 달라지므로 이는 시공업체와 사전에 잘 조율한 다음 공사를 진행해야 합니다. 또 누수지점이 여러 곳으로 예상되는 경우 추가비용도 상세히 사전에 조율해야 합니다. 보통 전체 비용이 얼마일 것으로 구두합의했다가 누수지점을 못 찾거나 여러 곳인 경우 추가 비용을 요구하는 경우가 있으므로 사전에 반드시 협의를 해두어야만 상호 오해가 없습니다.